2024년 주택 시장 기대되는 것들과 부동산 투자에 어떤 영향을 미치는지

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2024년 주택 시장에서 주목해야 할 5가지 동향

2024년이 도래했으니 많은 사람들이 지표를 들고 더 나은 주택 시장을 기대하고 있습니다. 2023년은 사상 최저의 주택 판매, 치열한 주택 부족 상황, 20년간 최고의 모기지 금리로 시달렸던 한 해였기 때문에 사람들은 부동산 시장의 개선을 열심히 기다리고 있습니다.

하지만 올해 주택 시장에서는 어떤 변화가 예상되며, 기관 투자자들에게 어떤 영향을 미칠까요? 한번 자세히 알아보겠습니다.

낮은 주택 재고량 지속

2010년 이후 미국은 구매자가 판매 가능한 주택보다 많아지는 상황에 직면하고 있습니다. 최근 추산에 따르면, 미국은 수요 충족을 위해 약 3.2백만 가구를 추가로 공급해야 합니다.

이러한 부족의 주된 이유 중 하나는 2008년 주택 시장 붕괴 이후의 건설 지연입니다. 건설업자들은 판매되지 않은 재고로 고생한 경험들을 바탕으로 조심스럽게 주택을 건설하며 더 느린 속도로 일을 진행해왔습니다. 또한 공급과 인력 부족, 그리고 더 높은 이자율 때문에 건설 비용이 상승하였습니다.

재판매 시장의 상황은 크게 나아지지 않았습니다. 10월에 미국에서 판매 가능한 주택 수가 13년 역사상 최소인 3,790,000천 가구로 하락한 주된 이유는 2000년 이후 처음으로 8%를 초과하는 모기지 금리 때문이었습니다. 이러한 상황은 많은 사람들에게 주택 구입이 불가능한 상황을 만들었습니다. 집주인들이 저렴한 금리 모기지를 유지하기 위해 판매를 거부하는 ‘잠금 효과’도 주택 공급을 더욱 제약하는 요인 중 하나입니다.

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물론, 가족이 커지거나 이사를 요하는 새로운 직업과 같은 주요한 사건들로 인해 상황이 변할 수 있습니다. 또한, 모기지 금리가 하락한다면…

모기지 금리 안정화 및 하락 전망

지난 15년 동안, 주택 구매자들은 평균 30년 고정 금리 모기지금이 5% 미만으로 유지되었습니다. 그러나 2022년 이후 연방준비제도의 인플레이션 억제 정책으로 인해 모기지 금리가 급상승하기 시작했습니다.

다행히 인플레이션은 연방준비제도의 목표치인 2%로 근접하며, 7월 이후로 중앙은행은 금리를 인상하지 않고 “부드러운 착륙”을 이루었습니다. 그 결과, 모기지 금리는 10월의 최고치 이후로 서서히 하락해왔습니다. 2024년 1월 4일 현재, 평균 30년 고정 금리는 6.62%입니다.

모기지 금리의 미래 방향을 정확히 예측하기는 어렵지만, 현재의 상황은 더욱 낮아질 것으로 보입니다. 현재의 국채 수익률 곡선은 투자자들이 이자율이 하락할 것으로 예상하고 있음을 나타내며, 조사 결과 역시 소비자들은 모기지 금리의 하락을 예상하고 있습니다.

전문가들은 보통 모기지 금리가 2024년 내내 계속해서 하락할 것으로 예상하며, 연말에는 약 6.1%에서 6.6% 사이로 안정화되거나 약간 하락할 것으로 예상하고 있습니다. 대부분은 금리가 안정되거나 다소 하락할 것이라고 예상하고 있습니다. 이 예측이 맞다면, 주택 구매자들에게는 이자율의 미래 궤도에 대한 더 큰 신뢰가 부여될 것입니다.

만약 모기지 금리가 하락한다면, 주택 판매 증가로 이어질 가능성이 있습니다. 금리가 낮아짐으로써 주택 구입이 더욱 가능해지며, 이효과로 잠금 효과에 갇혀있던 기존 주택들도 풀려날 수 있을 것입니다. 새로운 주택에 더 낮은 모기지 금리를 확보할 수 있다면 더 많은 집주인들이 판매에 동의할 가능성이 큽니다.

모든 이러한 요소들이 주택 시장을 더욱 뜨겁게 만들 수 있습니다.

억제된 주택 수요

많은 밀레니얼 세대들이 자신의 집을 구매하고자 열망하고 있는 것은 비밀이 아닙니다. 미국에서 가장 많은 세대를 차지하는 밀레니얼 세대는 자신들의 황금시기인 25세에서 45세 사이에서 주택 구입을 시작하려고 합니다. 그러나 최근 몇 년간의 주택 시장의 어려움으로 인해 밀레니얼 세대 많은 사람들이 주택 소유를 늦게 시작하거나 아예 포기하게 되었습니다.

그럼에도 불구하고, 주택 소유라는 미국인들의 꿈은 여전히 강력합니다. 최근 조사 결과에 따르면, 거의 4명 중 3명이 주택 소유를 번영의 표시로 간주하며 이를 직업, 가족 및 대학보다 우선시하는 것으로 밝혀졌습니다.

이는 힘든 경쟁 상황에 있더라도 베이비 붐 세대와의 경쟁력이 높고 힘든 시장에서도 많은 밀레니얼들이 주택 구입 목표를 달성할 의지가 있다는 것을 의미합니다. 아직 성공하지 못한 사람들은 특히 작은 스타터 주택을 찾는 억제된 수요에 영향을 미칩니다.

미래의 높은 주택 가격과 낮은 주택 가용성

불행하게도, 공급 부족과 억압된 수요로 인해 주택 가격은 앞으로도 계속 높을 것으로 예상됩니다. 2023년 4분기 기준으로, 중간 주택 판매 가격은 431,000달러에 이르렀습니다. 이는 특히 첫집 구매자에게 큰 압박이 됩니다. 특히 더 높은 주택 융자 금리와 결합될 때는 말할 것도 없이요. 실제로, 주택 가용성은 1984년 이후로 최악의 수준입니다.

중간 가격이 431,000달러이고 평균 30년 고정 금리가 6.62%인 주택을 얻으려면, 가구당 월 소득의 1/3이 대출 상환에 할당된다는 가정하에 약 100,000달러에 가까운 소득이 필요합니다. 하지만 급여는 주택 가격과 발전하지 않았습니다. 2010년부터 2022년까지 주택 가격은 74% 상승했지만, 평균 임금은 단지 54% 상승했습니다.

도전적인 문제에 덧붙여, 캘리포니아와 플로리다 같은 많은 연안 시장에서는 주택 보험 비용이 상승했습니다.

요약하면, 고 주택 가격과 낮은 주택 가용성은 2024년에도 여전히 주요한 도전을 제시할 것입니다.

부동산 투자자를 위한 잠재적인 긍정적인 변화

하지만, 모든 주택 시장은 투자 기회를 제공하며, 현재 시장도 이 예외는 아닙니다. 부동산 투자자들을 위한 몇 가지 잠재적인 긍정적인 변화가 있습니다:

1. 부속 주거 단위의 등장 (ADU): 많은 주가는 주택 밀도를 높이기 위해 용지 이용 규제를 완화하고 있습니다. 예를 들어, 캘리포니아와 다른 서부 해안 주가 싱글 패밀리 속지에 ADU 건축을 보다 쉽게 허용하고 있어 주택 공급이 증가하고 있습니다. 투자자들은 포트폴리오에 ADU를 가진 속성을 추가함으로써 이러한 추세를 활용할 수 있습니다.

2. 원격 근무와 공동 작업 공간의 등장: 주로 자택에서 일하는 사람들의 수가 크게 증가하였으며, 이 추세가 지속된다면 도심 외부의 주택 수요와 도심 내의 공동 작업 공간 수요가 증가할 수도 있습니다.

3. 부동산 크라우드펀딩과 사모 투자 기금의 등장: 주택 가격 상승에 따라 부동산 투자자의 진입 장벽이 높아졌습니다. 결과적으로, 부동산 크라우드펀딩과 사모 투자 기금은 초기 비용과 관리 책임이 높지 않은 상태에서 자산 또는 부동산 기금의 주식을 구매할 수 있는 인기 있는 옵션으로 떠오르고 있습니다.

2024년의 부동산 투자자들에게는, ADU의 등장과 원격 근무, 그리고 크라우드펀딩 기회가 높아짐에 따라 창의적인 투자 전략을 탐색할 때가 될지도 모릅니다.

저자 소개

Nate Nead는 파이낸스, 마케팅, 소프트웨어 개발을 비롯한 다양한 분야에서 전략적 자문 서비스를 제공하는 컨설팅 회사인 Nead, LLC의 CEO 및 주주입니다. 포춘 500 및 중소기업 고객들을 이끌고 10년 이상의 경험을 갖고 있는 Nate와 그의 팀은 합병 및 인수, 자본 조달, 기술 및 마케팅 솔루션 분야에서 전문성을 제공할 수 있습니다. 시애틀, 워싱턴; 엘파소, 텍사스; 웨스트 팜 비치, 플로리다를 기반으로 한 Nate와 그의 팀은 고객들이 비즈니스 세계의 복잡성을 극복할 수 있도록 헌신하고 있습니다.

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참고: 이 기사는 Nead, LLC의 CEO이자 Managing Member인 Nate Nead가 공동 저술하였습니다.

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